在日前举行的“2013中国老龄事业发展高层论坛”上，国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹，就目前我国养老地产面临的几大挑战作出了分析，并对养老产业的发展提出了几种可以探索的模式。秦虹认为，中国的住房问题非常复杂，在政策层面如何满足住房的刚性需求尚未完全到位的情况下，又面临着养老居住的需求。面对老龄人口快速增长的社会现实，我们的准备显然是不充分的，将会面临以下几个方面的挑战。

      开发支持政策不足
      养老和居住是密不可分的。目前我国在打造养老宜居社区、开发养老地产方面政策准备并不充分。
      在土地政策方面，目前对外的土地政策分两类：一类是通过“招拍挂”拿地，另一类是划拨用地。如果通过土地的“招拍挂”在市场中拿地建养老地产，那么其售价就一定较高，很难满足大多数老年人的需求。如果企业用划拨土地方式来建养老地产，将来又会面临着土地资产后期开发融资的问题。由于不能抵押，融资方面就受到很大限制。如何运用土地政策来支持企业开发养老社区，目前在政策层面尚处于缺失状态。
     秦虹指出，在建养老房方面，“地”与“房”的关系有三种形式。一是划拨用地和福利房，这是以前传统养老院的模式。地是政府的，不要钱，政府建福利院，通过福利的形式解决低端的部分养老需求；二是低价土地政策支持和商品住房的租售及服务；三是通过“招拍挂”取得土地来提供商品住房租售及服务。目前第一种和最后一种情况在市场上是存在的，既有福利院形式，也有高端的养老住宅，但第二种情况则是缺失的。而在国外住房的供应体系里，政府通过土地等政策的支持来提供市场房屋的租售和服务，在养老住房供应中是一个主要的类型。
     此外，财政政策准备也不充足。现在很多地方都出台了一些支持养老床位建设和养老设施建设的政策，包括一次性建设补贴、运营补贴、新增养老床位补贴等。但一些 城市对这种补贴通常要求非常高，甚至要求养老院全部建成投入运营之后，或项目通过验收备案后才能享受补贴，有的甚至要求床位入住率达到50％以后，政府才能拨付床位补贴，使得前期开发建设资金的压力仍然没有解决。
     金融支持工具准备不足
     养老地产缺少足够的金融工具支持，特别是长期的、较低成本的资金支持。银行贷款期比较短，使得一些养老设施在还没有得到回报时就得偿还贷款，并且由于养老地产盈利模式尚不清晰，银行不愿意给养老地产贷款。因此，如何拓宽融资渠道来支持养老地产的发展，将是一个重要的挑战。
     配套的养老服务准备不足
     养老地产是一个产业，盖房子不难，难的是相关的养老服务配套设施。开发企业建好养老地产后，怎样为入住者提供服务通常有两种选择：一是自己培养队伍，提供服务。但很多开发企业不具备这个能力。因为养老服务专业化程度非常高，原来的物业管理人员很难达到要求。第二个办法是聘请或与养老服务机构合作。但目前社会上养老服务业并不发达，培训机构能力仍不充分，服务人员显然不充足。
      此外，养老服务体系也不充分。除了养老的医疗护理、营养膳食、安防系统之外，老年人随着年龄的增长，精神需求也会发生很大的变化，如何提供记忆护理、康复护理、临终关怀等专业化服务，我们还有很多功课要做。
养老观念转变和财富积累不足
      现在，让老年人把一辈子的积蓄拿出来用于购买养老房和养老服务，很多老年人舍不得。再加上这一代人工作期间收入比较低，财富积累不足，因此面临着“未富先老”的状况。

（摘自《中国经济时报》 宋晓亮 文）